Die Therme springt nicht mehr an, das Wasser bleibt kalt, und draußen hat es drei Grad. Wer muss jetzt zahlen? In den meisten Mietwohnungen in Österreich der Vermieter: Seit 1. Jänner 2015 muss er mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler und ähnliche Geräte reparieren oder tauschen. Die laufende Wartung bleibt dagegen meist bei Ihnen als Mieterin oder Mieter.
Ganz so einfach ist es nur, wenn das Mietrechtsgesetz (MRG) auf Ihre Wohnung anwendbar ist. Wir haben uns die Regeln angesehen und zeigen, wo die Grenzen liegen und wie Sie vorgehen.
Kurz gesagt:
- Reparatur und Tausch einer mitvermieteten Therme zahlt in Altbau-, Gemeinde-, Genossenschafts- und den meisten Neubau-Mietwohnungen der Vermieter.
- Die Wartung (Service, Reinigen, Dichtungen) zahlen in der Regel Sie.
- Fällt die Heizung aus, dürfen Sie für diese Zeit weniger Miete zahlen. Darauf kann man bei Wohnungen nicht im Voraus verzichten.
- Melden Sie den Schaden schriftlich und setzen Sie eine Frist. Selbst reparieren lassen nur als letzter Schritt.
Welches Gesetz gilt für meine Wohnung?
Das ist die Frage, an der alles hängt. Das MRG kennt drei Stufen, und die Zuordnung hängt vor allem vom Baujahr, von der Finanzierung und von der Art des Hauses ab. Grob nach der Einteilung der Arbeiterkammer Wien:
- Vollanwendung: grob gesagt Altbauten vor 1945 und geförderte Nachkriegsbauten, etwa Gemeindewohnungen.
- Teilanwendung: frei finanzierte Gebäude nach 1945 und vermietete Eigentumswohnungen in Häusern nach 1945.
- Nichtanwendung (Vollausnahme): unter anderem Ein- und Zweifamilienhäuser, Ferien- und Dienstwohnungen. Hier gilt nur das ABGB.
Genossenschaftswohnungen haben mit dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) eigene Regeln, bei der Therme ist die Lage aber gleich wie bei der Vollanwendung. Im Zweifel steht die Einordnung oft schon im Mietvertrag, oder die AK sieht sie sich kurz an.
Wer zahlt was? Die Übersicht
Reparatur der Therme
- Vollanwendung MRG / Genossenschaft: Vermieter (§ 3 Abs. 2 Z 2a MRG)
- Teilanwendung MRG: Vermieter, vertraglich nicht abänderbar
- Kein MRG (nur ABGB): Grundsätzlich Vermieter (§ 1096 ABGB), aber vertraglich änderbar
Tausch bei Totalschaden
- Vollanwendung MRG / Genossenschaft: Vermieter
- Teilanwendung MRG: Vermieter
- Kein MRG (nur ABGB): Je nach Vertrag
Regelmäßige Wartung
- Vollanwendung MRG / Genossenschaft: Mieter
- Teilanwendung MRG: Mieter (laut AK)
- Kein MRG (nur ABGB): Je nach Vertrag
Schaden durch Mieter verschuldet
- Vermieter repariert, kann sich die Kosten ganz oder anteilig zurückholen
Durchsetzen
- Vollanwendung MRG / Genossenschaft: Schlichtungsstelle oder Bezirksgericht (Antrag)
- Teilanwendung MRG: Klage bei Gericht
- Kein MRG (nur ABGB): Klage bei Gericht
Rechtlich steckt dahinter die Wohnrechtsnovelle 2015 (BGBl. I Nr. 100/2014). Sie hat die Thermen in die Erhaltungspflichten des MRG aufgenommen und für die Teilanwendung ein eigenes Gesetz geschaffen: Dort darf die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 1096 ABGB für Thermen und Boiler vertraglich weder ausgeschlossen noch eingeschränkt werden. Das gilt auch für Mietverträge, die vor 2015 abgeschlossen wurden. Eine Klausel „Mieter übernimmt die Therme“ in einem alten Vertrag hilft dem Vermieter also nicht mehr.
Gemeint ist übrigens nicht nur das Gerät an der Wand. Der OGH hat Anfang 2024 entschieden (5 Ob 51/23w), dass die Pflicht die ganze mitvermietete Anlage umfasst, also auch Leitungen und Heizkörper.
Ein Wort zum ABGB-Bereich: Auch dort muss der Vermieter die Wohnung grundsätzlich in brauchbarem Zustand halten. Diese Regel darf aber durch Vertrag verschoben werden. Laut WKO gelten pauschale Abwälzungen in vorformulierten Verträgen meist als unzulässig, einzelne Pflichten mit sachlichem Grund (etwa einer niedrigeren Miete) aber nicht. Wer ein Haus oder eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus mietet, sollte deshalb genau in den Vertrag schauen.
Und was ist mit der Wartung?
Wartung heißt: durchchecken, reinigen, Funktion prüfen, bewegliche Teile schmieren, poröse Dichtungen tauschen. Das ist – ähnlich wie das Pickerl beim Auto – Sache dessen, der das Gerät benutzt. Im MRG ergibt sich das aus § 8 Abs. 1, wonach der Mieter Heizung und andere Einrichtungen warten muss.
Die AK Wien hält einen Abstand von zwei Jahren für vernünftig, verweist aber auf die Bedienungsanleitung. Bewahren Sie jedes Wartungsprotokoll auf. Der Grund ist simpel: Geht die Therme kaputt, weil jahrelang niemand nachgesehen hat, kann sich der Vermieter einen Teil der Kosten von Ihnen holen.
Wie viel, rechnet die AK an einem Beispiel vor: Eine Therme kostet 3.300 Euro netto, hält im Schnitt 18 Jahre und fällt wegen schlechter Wartung nach 15 Jahren aus. Die Lebensdauer ist um ein Sechstel kürzer, der Mieter zahlt also 550 Euro – nicht die ganze Therme.
Eine Ausnahme sollten Sie kennen: Haben Sie die Therme selbst eingebaut, ist sie nicht mitvermietet. Dann ist der Vermieter dafür auch nicht zuständig (OGH 5 Ob 201/16v).
Darf ich weniger Miete zahlen, wenn die Heizung ausfällt?
Ja. Nach § 1096 ABGB müssen Sie für die Dauer, in der die Wohnung nicht oder nur eingeschränkt brauchbar ist, weniger oder gar keinen Mietzins zahlen. Bei Wohnungen (allgemein bei der Miete unbeweglicher Sachen) kann man darauf nicht im Voraus verzichten.
Eine fixe Tabelle gibt es in Österreich nicht. Laut einem Beitrag im Fachverlag Forum Media haben Gerichte bei Heizungsausfall im Winter Minderungen von etwa 10 bis 25 Prozent zugesprochen, abhängig vom Einzelfall. Gemindert wird demnach die gesamte Miete inklusive Betriebskosten.
Eine eigene Beispielrechnung (Annahmen: Miete 800 Euro inklusive Betriebskosten, 15 Prozent Minderung, Ausfall 10 Tage im Jänner): 800 × 0,15 × 10 / 31 ≈ 39 Euro. Viel ist das nicht, aber es ist Ihr Geld.
Zwei Stolpersteine: Wer während des Ausfalls die volle Miete vorbehaltlos weiterzahlt, kann sich das später schwer zurückholen. Zahlen Sie daher schriftlich „unter Vorbehalt“. Und die Minderung endet, sobald die Therme wieder geht – auch wenn Sie selbst reparieren lassen (OGH 2 Ob 165/13y).
Wie melde ich den Schaden richtig?
- Schriftlich an Vermieter oder Hausverwaltung, per E-Mail oder eingeschriebenem Brief. Datum, Gerät, was genau nicht funktioniert.
- Eine konkrete Frist setzen. Im Winter bei völligem Ausfall sind wenige Tage angemessen, sonst eher länger. Das Gesetz nennt keine Zahl.
- Ankündigen, dass Sie den Mietzins mindern bzw. nur unter Vorbehalt zahlen.
- Fotos, Fehlercodes und ein etwaiges Installateur-Protokoll aufheben.
Stellt der Installateur einen Schaden bei der Wartung fest, rät die AK: Service fertig machen lassen, Schaden schriftlich bestätigen lassen, dann sofort an den Vermieter weiterleiten. Am besten außerhalb der Heizsaison, dann ist weniger Druck dahinter.
Kann ich einfach selbst einen Installateur holen?
Möglich ist es, aber riskant. Die AK beschreibt die Ersatzvornahme so: Reagiert der Vermieter trotz schriftlicher Aufforderung nicht innerhalb einer angemessenen Frist, können Sie selbst reparieren lassen und die Kosten einklagen. „Einklagen“ ist dabei wörtlich zu nehmen. Wird die Frist später als zu kurz bewertet oder war die Reparatur teurer als nötig, bleiben Sie unter Umständen auf einem Teil sitzen.
Der sicherere Weg im MRG-Vollbereich und bei Genossenschaften: ein Antrag bei der Schlichtungsstelle (gibt es nur in einigen Städten, etwa Wien und Graz) oder beim Bezirksgericht, das den Vermieter zur Reparatur verpflichtet. Das kann dauern, deshalb lohnt sich parallel die Mietzinsminderung.
Was gilt, wenn die Gastherme gegen Fernwärme oder Wärmepumpe getauscht wird?
Hier wird es kompliziert, und das sagen wir offen. Ist die Gastherme irreparabel kaputt, muss der Vermieter sie durch ein gleichwertiges Gerät ersetzen – so der OGH in 5 Ob 201/16v. Eine bundesweite Pflicht, eine bestehende Gasheizung gegen ein erneuerbares System zu tauschen, gibt es nicht; fossile Heizungen sind seit 2024 nur im Neubau verboten. Bundesrechtlich darf eine kaputte Gastherme im Bestand also weiterhin durch eine neue ersetzt werden.
Will der Vermieter freiwillig umstellen, etwa auf Fernwärme, braucht er Ihre Wohnung. Die Duldungspflichten in § 8 Abs. 2 MRG erfassen Arbeiten zur Erhaltung (darunter ausdrücklich die mitvermietete Therme) und Verbesserung allgemeiner Teile des Hauses. Darüber hinaus müssen Mieter Eingriffe nur bei einer erheblichen Gesundheitsgefahr oder für Verbesserungen in anderen Wohnungen dulden, und auch das nur, wenn es zumutbar ist. Eine eigene Regel, die Mieter zum Heizungsumstieg in der eigenen Wohnung verpflichtet, haben wir im MRG nicht gefunden. Genau das gilt in der Fachdiskussion als offene Baustelle: Bei einem Fachdialog der FH Technikum Wien und des Dachverbands Erneuerbare Energie Österreich im November 2025 wurden laut einem Podcast-Gespräch der FH dazu die Duldungspflicht und die Abgrenzung von Erhaltung und Verbesserung als Reformthemen genannt. Eine beschlossene Novelle dazu ist uns nicht bekannt. Bekommen Sie so ein Schreiben, lassen Sie es von der AK oder einer Mieterorganisation prüfen, bevor Sie zustimmen oder ablehnen. Was ein Fernwärme-Anschluss grundsätzlich kostet, haben wir in einem eigenen Beitrag zur Fernwärme zusammengefasst.
Was Sie jetzt tun können
Suchen Sie Ihren Mietvertrag heraus und klären Sie, ob Ihre Wohnung unter das MRG fällt. Heften Sie die letzten Wartungsprotokolle dazu, und melden Sie jeden Defekt sofort schriftlich mit Frist. Wenn der Vermieter blockiert: AK-Wohnrechtsberatung (in Wien Tel. 01 50165 1345), Mietervereinigung, Mieterschutzverband oder die Schlichtungsstelle Ihrer Stadt. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.
Und solange die Therme läuft: Wie Sie als Mieter beim Heizen ohne Umbau sparen, lesen Sie in unserem Ratgeber zu Heizkosten für Mieter.
Stand: November 2026. Angaben ohne Gewähr.
Quellen
- AK Wien: Heiztherme und Boiler kaputt – Anwendungsbereiche, Wartung, Rechenbeispiel, Durchsetzung
- Parlament: Wohnrechtsnovelle 2015 in der beschlossenen Fassung (Bericht des Bautenausschusses 386 d.B., mit Art. 4 zum Teilanwendungsbereich); kundgemacht als BGBl. I Nr. 100/2014, in Kraft seit 1. Jänner 2015 (Verfahrensübersicht)
- § 8 MRG (Wartungs- und Duldungspflichten)
- OGH zur Erhaltungspflicht inklusive Heizkörper, 5 Ob 51/23w: ogh.gv.at
- Forum Media zu OGH 5 Ob 201/16v (vom Mieter eingebaute Therme, Erneuerung durch gleichwertiges Gerät)
- Forum Media zu OGH 2 Ob 165/13y (Dauer der Mietzinsminderung)
- Forum Media: Heizungsausfall und Mietzinsminderung
- WKO: Mietvertrag bei Vollausnahme und Teilanwendung
- FH Technikum Wien, Podcast zum Fachdialog „Wärmewende im Recht“ (Transkript): PDF
- Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten Wien · Mietervereinigung Österreichs
