Energieausweis bei Verkauf und Vermietung: Was seit Juli 2026 gilt – Fristen, Inserate, Strafen

Stand: 2. November 2026

Wer in Österreich ein Haus oder eine Wohnung verkauft, vermietet oder verpachtet, muss einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vor der Unterschrift vorlegen und ihn binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss aushändigen. Schon im Inserat müssen Kennwerte stehen. Wer das unterlässt, riskiert eine Verwaltungsstrafe von bis zu 1.450 Euro. Seit 1. Juli 2026 gelten dabei neue Regeln: andere Pflichtangaben im Inserat und eine Vorlagepflicht auch dann, wenn ein Mietvertrag verlängert wird.

Rechtsgrundlage ist das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012), geändert durch BGBl. I Nr. 38/2026 (in Kraft seit 1. Juli 2026). Was die Kennzahlen bedeuten, also HWB, fGEE, Endenergiebedarf und Klassen, haben wir in einem eigenen Beitrag erklärt: So lesen Sie HWB, fGEE und Effizienzklasse. Hier geht es nur um die Pflichten und um die Folgen, wenn man sie verletzt.

Veraltete Angaben im Netz

Vorweg ein Hinweis, weil er praktisch relevant ist: Viele Informationsseiten sind beim Inserat nicht auf dem aktuellen Stand. Auf oesterreich.gv.at heißt es auf der Seite zu den Anzeigen (letzte Aktualisierung laut Seite: 1. Jänner 2026) weiterhin, dass HWB und fGEE anzugeben seien. Die Vertragsrechts-Seite der WKO (Stand 8. Oktober 2025) nennt ebenfalls noch den fGEE. Für Inserate, die ab dem 1. Juli 2026 erscheinen, stimmt das nur noch in einem Übergangsfall (siehe unten). Ein Energieversorger, der selbst Ausweise anbietet, nennt auf seiner Website eine Strafe von „bis zu 1.500 Euro“. Im Gesetz stehen 1.450 Euro.

Was gilt

1. Angaben im Inserat (§ 3 EAVG). Wird ein Gebäude oder eine Wohnung in einem Druckwerk oder elektronischen Medium zum Kauf oder zur Miete angeboten, müssen in der Anzeige seit 1. Juli 2026 der Heizwärmebedarf (HWB) und der Endenergiebedarf (EEB) samt Gesamtenergieeffizienzklasse stehen. Das gilt auch für Immobilienportale. Die Pflicht trifft Verkäufer bzw. Vermieter und den beauftragten Makler.
2. Übergang für alte Ausweise. Ausweise, die noch nach der alten EU-Gebäuderichtlinie 2010 erstellt wurden, bleiben zehn Jahre ab Erstellung gültig. Mit einem solchen Ausweis darf im Inserat wie bisher HWB und fGEE angegeben werden. Dasselbe gilt, solange es in einem Bundesland noch keine Rechtsgrundlage für Ausweise mit den neuen Angaben gibt (§ 10a Abs. 2).
3. Vorlage vor der Vertragserklärung (§ 4 Abs. 1). Der Ausweis muss dem Käufer oder Mieter rechtzeitig vorgelegt werden, bevor dieser seine Vertragserklärung abgibt, also etwa vor dem Kaufanbot oder der Unterschrift unter den Mietvertrag. Laut oesterreich.gv.at reicht in diesem Stadium das Zeigen.
4. Aushändigung binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss. Das Gesetz geht inzwischen vom digitalen Ausweis aus, die Übermittlung der Datei genügt. Auf Verlangen muss der Ausweis aber auf Papier vorgelegt und ausgehändigt werden. Bei älteren Ausweisen, die nicht digital vorliegen, darf eine vollständige Kopie übergeben werden.
5. Höchstens zehn Jahre alt. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Vorlage, nicht der Vertragsbeginn.
6. Neu: Verlängerung von Mietverträgen. Seit 1. Juli 2026 zählt auch ein Vertrag über die Verlängerung eines Bestandrechts als „In-Bestand-Gabe“ (§ 2 Z 5). Wer einen befristeten Mietvertrag verlängert, muss den Ausweis also erneut vorlegen und aushändigen. Das Gesetz spricht von einem Vertrag über die Verlängerung. Ob auch Fälle erfasst sind, in denen sich ein Mietverhältnis ohne neue Vereinbarung fortsetzt, wird im Gesetzestext nicht ausdrücklich geregelt. Im Zweifel lohnt eine Anfrage bei der Arbeiterkammer oder einer Mieterorganisation.
7. Wohnung oder ganzes Haus. Bei einer Wohnung darf der Ausweis der Wohnung, einer vergleichbaren Wohnung im selben Haus oder des ganzen Gebäudes verwendet werden. Bei einem Einfamilienhaus ist auch der Ausweis eines vergleichbaren Hauses möglich, wenn der Aussteller die Ähnlichkeit bestätigt (§ 4 Abs. 2 und 3).

Ausnahmen

§ 5 EAVG nimmt sieben Gebäudearten von Inseratsangabe, Vorlage und Aushändigung aus: Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden; objektiv abbruchreife Gebäude im Verkaufsfall, sofern das Inserat sie als abbruchreif bezeichnet und der Kaufvertrag vom Abbruch binnen drei Jahren ausgeht; Gebäude ausschließlich für religiöse Zwecke; Provisorien mit höchstens zwei Jahren Nutzungsdauer; bestimmte Industrie-, Werkstätten- und landwirtschaftliche Gebäude, die überwiegend mit eigener Abwärme temperiert werden; Wohngebäude mit eingeschränkter Nutzung im Jahr (etwa Ferienhäuser), deren Energiebedarf unter einem Viertel des ganzjährigen liegt; und freistehende Gebäude mit weniger als 50 m² Gesamtnutzfläche.

Die Liste ist abschließend. Ein „sanierungsbedürftiges“ Haus, das nicht abgerissen werden soll, fällt nicht darunter.

Wenn der Ausweis fehlt: Strafe und Zivilrecht

Die Verwaltungsstrafen (§ 9) sind zweigeteilt. Fehlen die Pflichtangaben im Inserat, können Verkäufer, Vermieter und Makler mit bis zu 1.450 Euro bestraft werden. Der Makler ist entschuldigt, wenn er seinen Auftraggeber über die Pflicht aufgeklärt und ihn aufgefordert hat, die Werte bekanntzugeben oder einen Ausweis zu besorgen, und dieser nicht reagiert hat. Für die unterlassene Vorlage oder Aushändigung kann nur der Verkäufer bzw. Vermieter bestraft werden, ebenfalls mit bis zu 1.450 Euro. Zuständig sind laut Immobilienverband ÖVI die Bezirksverwaltungsbehörden bzw. Magistrate.

Aus unserer Sicht ist für Verkäufer aber nicht die Strafe das größere Risiko, sondern das Zivilrecht:

• Wird ein Ausweis vorgelegt, gelten seine Kennzahlen (innerhalb der unvermeidlichen Rechenbandbreite) als vereinbarte Eigenschaft im Sinn des ABGB (§ 6). Weicht das Gebäude deutlich ab, stehen Gewährleistungsansprüche im Raum. Daneben haftet der Aussteller dem Käufer oder Mieter direkt für die Richtigkeit.
• Wird kein Ausweis vorgelegt, gilt „zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz“ als vereinbart (§ 7 Abs. 1). Was das bei einem konkreten Haus bedeutet, lässt das Gesetz offen. Im Streitfall dürfte das auf ein Gutachten hinauslaufen.
• Wird der Ausweis nach Vertragsabschluss trotz Aufforderung nicht ausgehändigt, kann der Käufer oder Mieter die Aushändigung gerichtlich einfordern oder selbst einen Ausweis erstellen lassen und die angemessenen Kosten binnen drei Jahren nach Vertragsabschluss vom Verkäufer bzw. Vermieter zurückverlangen (§ 7 Abs. 2).

Eine Vertragsklausel wie „Der Käufer verzichtet auf die Vorlage eines Energieausweises“ hilft übrigens nicht. Vereinbarungen, die die Vorlage- und Aushändigungspflicht oder diese Rechtsfolgen ausschließen oder einschränken, sind nach § 8 unwirksam.

Fristen auf einen Blick

Ab Veröffentlichung des Inserats

• Pflicht: HWB, Endenergiebedarf, Effizienzklasse (alter Ausweis: HWB und fGEE)
• Wen sie trifft: Verkäufer/Vermieter und Makler

Vor der Vertragserklärung

• Pflicht: Ausweis vorlegen, höchstens zehn Jahre alt
• Wen sie trifft: Verkäufer/Vermieter

Binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss

• Pflicht: Ausweis aushändigen (digital, auf Verlangen auf Papier)
• Wen sie trifft: Verkäufer/Vermieter

Bei Verlängerung eines Mietvertrags (seit 1.7.2026)

• Pflicht: erneut vorlegen und aushändigen
• Wen sie trifft: Vermieter

Binnen drei Jahren nach Vertragsabschluss

• Pflicht: Kostenersatz für selbst eingeholten Ausweis geltend machen
• Wen sie trifft: Käufer/Mieter

Ein eigenes Beispiel zur Zehn-Jahres-Grenze: Ein Ausweis, der im Februar 2017 erstellt wurde, kann bis Februar 2027 vorgelegt werden. Wer im März 2027 vermieten will, braucht einen neuen. Bei befristeten Mietverträgen lohnt es sich daher, das Ausstellungsdatum schon jetzt mit dem Ende der Befristung abzugleichen.

Wer ihn ausstellt und was er kostet

Ausstellen dürfen den Ausweis laut oesterreich.gv.at unter anderem Baumeister, bestimmte technische Gewerbe und Ingenieurbüros sowie Ziviltechniker. Rauchfangkehrer sind nur für bestehende Wohngebäude befugt, Hafner nur für Ein- und Zweifamilien- sowie Reihenhäuser.

Einen amtlichen Richtpreis gibt es nicht. Die Preise hängen von Größe, vorhandenen Plänen und Anbieter ab. Als ein konkretes Beispiel: Die EVN verlangt für ihren Energieausweis bis 300 m² laut eigener Website 540 Euro, darüber nach Anfrage (abgerufen am 2. November 2026). Das ist ein einzelnes Angebot und kein Durchschnittswert. Ein Vergleich von zwei, drei Angeboten ist sinnvoll.

Wer die Kosten trägt, regelt das Wohnrecht. Nach Darstellung des ÖVI kann ein Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG die Ausweiskosten in der Hauptmietzinsabrechnung als Ausgabe verbuchen. Im Wohnungseigentum muss der Verwalter grundsätzlich für einen höchstens zehn Jahre alten Ausweis des gesamten Gebäudes sorgen, auf Kosten der Gemeinschaft. Die Eigentümer können das aber per Beschluss abbedingen. Dann muss sich jeder, der verkauft oder vermietet, selbst darum kümmern.

Ausblick: EU-Gebäuderichtlinie

Fest steht: Die Novelle setzt Artikel 20 der EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275 um, die laut den Gesetzeserläuterungen großteils bis 29. Mai 2026 umzusetzen war. Daher kommen die Pflichtangabe der Klasse und die Vorlage bei Vertragsverlängerung. Dass im Inserat der Endenergiebedarf den fGEE ersetzt, begründen die Erläuterungen damit, dass der fGEE laut neuer OIB-Richtlinie 6 künftig nicht mehr im Ausweis steht.

Nicht vom EAVG geregelt ist, wie der Ausweis selbst aussieht. Das ist Landesbaurecht, das sich an der OIB-Richtlinie 6 orientiert. Der Gesetzgeber geht in den Erläuterungen davon aus, dass die Länder die neue Ausgabe übernehmen. Wann das in welchem Bundesland passiert, haben wir für diesen Beitrag nicht einzeln geprüft. Bis dahin werden alte und neue Ausweise nebeneinander im Umlauf sein.

Anlaufstellen

• Fragen zu Miet- und Kaufverträgen: Arbeiterkammer Ihres Bundeslandes, Mieterorganisationen
• Fehlende Inseratsangaben anzeigen: Bezirkshauptmannschaft bzw. Magistrat
• Ausweis erstellen lassen: befugte Gewerbetreibende oder Ziviltechniker; neutrale Erstinformation über die Energieberatung Ihres Landes

Stand: November 2026. Angaben ohne Gewähr.

Quellen:

• BGBl. I Nr. 38/2026 – Änderung des EAVG 2012 (amtssigniertes PDF, bereitgestellt vom Land Tirol); parlamentarisches Verfahren: Parlament, RV 476 d.B.
• Parlament: Erläuterungen zur Regierungsvorlage 476 d.B. (XXVIII. GP)
• Ursprünglicher Gesetzestext des EAVG 2012 mit §§ 3–9: Regierungsvorlage 1650 d.B. (XXIV. GP)
• oesterreich.gv.at: Vorlage- und Aushändigungspflicht, Rechtsfolgen, Allgemeines und befugte Aussteller
• WKO: Energieausweis im Vertragsrecht – Stand 8.10.2025, Inseratsangaben noch nach alter Rechtslage
• ÖVI zu Verwaltungsstrafen und zur Kostentragung
• EVN Energieausweis (Preisbeispiel eines Anbieters)