Kurz gesagt: Der Energieausweis zeigt, wie viel Energie ein Gebäude unter Normbedingungen braucht. Der wichtigste Wert für die Gebäudehülle ist der HWB (Heizwärmebedarf), für das Gesamtsystem bisher der fGEE. Seit 1. Juli 2026 müssen in Inseraten HWB, Endenergiebedarf und Effizienzklasse stehen. Der fGEE ist dort keine Pflicht mehr.
Wer eine Wohnung sucht, sieht in jedem Inserat Kürzel und Buchstaben. HWB 87, Klasse C, fGEE 1,12. Die meisten scrollen darüber hinweg. Dabei lässt sich mit diesen drei Angaben schon ziemlich viel über eine Wohnung sagen – wenn man weiß, wie man sie liest.
Stand: September 2026
Was ist der Energieausweis überhaupt?
Man kann ihn sich wie den Normverbrauch eines Autos vorstellen. Er sagt, was das Gebäude unter standardisierten Bedingungen braucht – nicht, was Sie tatsächlich zahlen werden. Eine Familie, die auf 23 Grad heizt und dreimal am Tag duscht, verbraucht mehr als ein Paar, das den ganzen Tag außer Haus ist. Im selben Gebäude.
Zum Vergleichen zweier Objekte ist der Ausweis aber genau richtig. Dafür wurde er gemacht.
Was bedeutet HWB?
HWB steht für Heizwärmebedarf. Die Einheit ist Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a). Der Wert beschreibt, wie viel Wärme nötig ist, um das Gebäude warm zu halten. Er hängt nur von der Hülle ab: Wände, Dach, Fenster, Dichtheit. Welche Heizung im Keller steht, spielt keine Rolle.
Je niedriger, desto besser. Auf dem Ausweis steht oft „HWBSK“ – das SK heißt Standortklima, also berechnet für das Klima am tatsächlichen Ort. Ein Haus in Lienz und eines in Neusiedl am See mit gleicher Bauweise haben deshalb unterschiedliche Werte.
Zur Einordnung die bisher übliche Skala nach OIB-Richtlinie 6 (Fassungen 2019 und 2023). Die Spalte rechts ist unsere grobe Zuordnung, keine offizielle Einteilung:
| Klasse | HWBSK bis | grob vergleichbar mit |
|---|---|---|
| A++ | 10 | Passivhaus |
| A+ | 15 | sehr guter Neubau |
| A | 25 | Niedrigenergiehaus |
| B | 50 | heutiger Neubau |
| C | 100 | gut sanierter Altbau |
| D | 150 | teilsaniert |
| E bis G | darüber | unsaniert |
Und der fGEE?
Der Gesamtenergieeffizienz-Faktor ist ein Verhältniswert. 1,0 entspricht einem Referenzgebäude. Unter 1 ist besser, über 1 schlechter. Anders als der HWB bewertet er Hülle und Haustechnik zusammen.
Deshalb können die beiden Werte auseinanderlaufen, und genau das ist spannend. Gute Dämmung, aber alter Ölkessel: guter HWB, mäßiger fGEE. Schlechte Dämmung, aber neue Wärmepumpe: umgekehrt. Beim Kauf sagt Ihnen das, wo die nächste Investition wahrscheinlich ansteht.
Auf neuen Ausweisen wird der fGEE allerdings nach und nach verschwinden. Womit wir bei den Änderungen wären.
Was hat sich im Juli 2026 geändert?
Mit einer Novelle des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes (EAVG) hat Österreich die neue EU-Gebäuderichtlinie umgesetzt. Seit 1. Juli 2026 gilt:
- In Inseraten müssen Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse stehen. Der fGEE ist keine Pflichtangabe mehr. Für ältere, noch gültige Ausweise dürfen übergangsweise weiter HWB und fGEE angegeben werden.
- Der Ausweis muss nun auch bei der Verlängerung eines Mietvertrags vorgelegt werden, nicht nur beim Neuabschluss.
- Nach der neuen OIB-Richtlinie 6 (Ausgabe 2025) gibt es eine neue Skala von A bis G – A+ und A++ fallen weg. Diese Ausgabe gilt aber noch nicht in allen Bundesländern.
Das heißt praktisch: Eine Zeit lang werden Sie Inserate mit alter und neuer Skala nebeneinander sehen. Ein „B“ ist dann nicht unbedingt ein „B“. Wenn Sie vergleichen, schauen Sie auf die Zahlen, nicht nur auf die Buchstaben.
Der Endenergiebedarf – der neue Star
Der EEB sagt, wie viel Energie tatsächlich eingekauft werden muss – für Heizung, Warmwasser und Haustechnik, inklusive der Verluste. Er ist damit näher an dem, was Sie auf der Rechnung sehen, als der HWB. Bleibt aber trotzdem ein Normwert.
Warum haben zwei Wohnungen im selben Haus unterschiedliche Werte?
Das irritiert viele. Das Haus ist dasselbe, die Heizung auch – und trotzdem hat die Wohnung im zweiten Stock einen deutlich besseren HWB als die im Erdgeschoß oder unterm Dach.
Der Grund ist die Lage. Eine Wohnung in der Mitte des Hauses ist von beheizten Wohnungen umgeben: oben, unten, links, rechts. Sie verliert nur über die Außenwand und die Fenster Wärme. Die Erdgeschoßwohnung hat zusätzlich einen kalten Keller unter sich, die Dachgeschoßwohnung ein Dach über sich, die Eckwohnung zwei Außenwände. Deshalb gibt es für Mehrparteienhäuser oft einen Ausweis für das ganze Gebäude und zusätzlich Werte für einzelne Wohnungen. Wenn Sie vergleichen, achten Sie darauf, welcher Wert im Inserat steht.
Was kostet ein Energieausweis, und wer stellt ihn aus?
Das betrifft Sie, wenn Sie verkaufen oder vermieten wollen. Ausstellen dürfen ihn befugte Fachleute, etwa Ziviltechniker, Baumeister oder Planer mit entsprechender Berechtigung. Die Kosten hängen stark vom Objekt und von den vorhandenen Unterlagen ab. Genannt werden für eine Wohnung grob 150 bis 300 Euro, für ein Einfamilienhaus eher 250 bis 600 Euro. Fehlen Pläne, wird es aufwendiger.
Ein Ausweis gilt zehn Jahre. Wer innerhalb dieser Zeit umfassend saniert, sollte trotzdem einen neuen machen lassen – ein besserer Wert ist beim Verkauf bares Geld.
Welche Pflichten haben Verkäufer und Vermieter?
Der Ausweis muss rechtzeitig vor Vertragsunterzeichnung vorgelegt und spätestens 14 Tage danach ausgehändigt werden. Er darf höchstens zehn Jahre alt sein. Fehlen die Angaben im Inserat oder wird kein Ausweis vorgelegt, drohen Verwaltungsstrafen bis 1.450 Euro. Ausnahmen gibt es etwa für abbruchreife Gebäude oder freistehende Gebäude unter 50 m².
Was Sie jetzt tun können
Wenn Sie gerade eine Wohnung oder ein Haus suchen: Fragen Sie nach dem vollständigen Ausweis, nicht nur nach den Werten im Inserat. Auf den hinteren Seiten stehen oft Empfehlungen für Verbesserungen. Beim Hauskauf sind das gute Argumente für die Preisverhandlung.
